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长租公寓下半场调查:一半是火焰,一半是海水

2019-10-21 18:51:30

照片来源@ Panorama.com

这是我一生中第一次见到女人。

最近,蛋壳公寓和齐如玉相继向美国报告首次公开募股,两家公司都否认了上市的传言。无风不起浪。为什么长期租赁公寓品牌会在市场降温后寻求上市?

众所周知,2018年,一些长期租用的公寓据报道是甲醛房,甚至一些企业以打雷和破产的形式退出。该行业已经从野蛮的发展阶段进入下半年。如果一些龙头企业想稳定自己在行业中的地位并继续扩张,就需要通过持续融资寻求更好的发展。

那么,目前长期公寓的市场是什么?为什么长期公寓受到一些青年团体的欢迎?这个行业有什么问题?

在过去的两三年里,长期租赁公寓品牌已经在国内主要的一、二线城市如雨后春笋般涌现,包括房地产中介连锁店旗下的紫如玉、蛋壳公寓、紫梧桐资产管理有限公司投资的高端白领公寓品牌以及众多中小品牌公寓。就连房地产大亨万科和龙湖也分别推出了浦项和红浦。长期租赁公寓是房地产经纪人、房地产企业、资本市场和个人投资者的集合,汇集了四种力量。

长期出租公寓吸引了许多玩家,因为他们都看到这个行业有很大的市场需求。

在过去的几年里,大多数城市出租集团主要是通过线下房地产中介,或者通过网上58个城市、市场、搜房等渠道出租房屋,但是当他们真正开始出租时,他们会遇到照片与真实照片不同的情况,他们喜欢的房屋已经租出去,甚至出现主房东任意收费的现象。各种各样的被困经历使越来越多的租房者成为弱势群体。因此,人们逐渐改变想法,希望找到品牌直接出租的房子。这样,货物不容易出故障,房屋的安全就更有保障了。

随着生活水平的提高,人们的生活需求也发生了很大变化,更加注重高质量的用户体验和个人隐私。虽然我买不起房子,但我不想合租或集体出租。此外,农民工在城市的流动性相对较大,即使他们一起租房,也很难找到合适的伴侣,因此许多人选择长期租房。

此外,随着单一潮流的到来,长期租赁公寓因其基础设施完善、管理统一、质量高而受到单一群体的青睐。此外,政府对集体租赁的打击刺激了对一些长期公寓的需求。

就目前长期公寓的开发情况,笔者走访了北京市朝阳区秀水街3号院1号楼建国门和平家园。该店工作人员小王说,住房面积在16到21平方米之间,都是一间卧室。月租金在6099元到6899元之间。较高楼层和较大面积的价格通常较高,较低楼层和较小面积的价格较低,外加10%的服务费。合同期限可以是1-12个月。如果合同期为1-3个月,月租金将上涨20%。4-6个月10 %, 7-11个月5%,一次12个月不上涨,上涨后的最终租金收取10%的服务费。换句话说,实际月租金在6700到9000元/月之间。

负楼层是公共活动区,房客可以在这里休息、聊天、工作等。此外,还有一个健身房,每班150元。在查看房子的过程中,休息区只有两名女房客,手里拿着电脑在那里工作,这表明公共区域实际使用的房客不多。

小王说,这里的房客主要是在附近工作的年轻人,入住率为70%-80%。一旦用户与紫露楼签订合同,他就不能换房间,也不能换同类型的房间。如果他换房间,他将收取半个月的租金。

读完房间后,作者问住在这里的一些房客,有些说服务很好,他们已经习惯了。有些人说他们刚来北京工作,主要是因为他们想住在离他们工作的地方近的地方,所以他们在这里租房子。当他们熟悉北京的环境后,下次他们可能会找到另一个地方居住。还有人说,虽然环境不错,但价格相对较高,公共设施也很常见,而且很少被自己使用,这让他们觉得不值得。

后来,笔者来到位于东城区天坛东里乙48号的万科天坛店。工作人员说,商店分为三种类型的公寓。一套是25平方米的一居室公寓,月平均租金为5400元。第二个是一套30平方米的两居室公寓,月租金4500元。窗户在走廊里,所以由于光线不好,价格较低。第三个是25平方米的阁楼,月租金5400-6100元。目前,只有一居室,另外两种类型的公寓全部出租。浦玉将被租6个月,一次抵押,一次付款。如果你一次性付款,租金可以打九五折。不会有额外的服务费和商业水电费。

在基础设施方面,租户只有刷完具有高安全性的人脸识别智能控制系统后才能进入公寓。一楼有公共办公空间和厨房,还有wifi网络等。房客可以免费使用。

通过调查,我们发现Poyu和Ziruyu等长期租赁公寓的主要品牌和其他品牌都位于较为繁荣的地区,主要是在附近工作的年轻人群体,他们愿意支付更高的租金。

然而,一些业内人士表示,与前两年的住宅公寓相比,公寓的长期租赁有一定优势,目前的价格有所上涨。他们在早期吸引顾客保持低价,然后一个接一个地提高价格来获利。长期租赁公寓主要是抢夺一室一厅的市场,因为一室一厅实际上是最贵的,许多租户不想找个人分享它们,选择长期租赁公寓。目前,长期公寓位于地铁入口附近一个非常繁华的区域,入住率可达80%,因此该区域的入住率几乎较低。

许多玩家看到对长期公寓的巨大需求,纷纷进入。在资本的帮助下,长期租赁公寓一度成为热点。

由于长期租赁公寓的早期开发阶段,主要是通过广告和营销为用户所知,然后通过低价吸引租户成为他们的租户,行业内的竞争非常激烈。此外,为了抓住住房供应,早期长期租房的玩家会毫不犹豫地以高价承包住房供应,然后进行公寓装修,这也需要投入大量资金,从而无形中增加了运营成本。

自2018年以来,长期租赁公寓行业经常出现资本链的断裂,许多中小品牌纷纷倒闭。与此同时,蛋壳和自由头的品牌也诞生了。随着万科和龙湖等开发商的布局,行业内的竞争非常激烈。

对此,一名长期租赁公寓从业者表示:“在最初两年,许多国内长期租赁公寓品牌以低价与租户签订合同,然后以租赁为抵押获得更多现金。这类似于债券发行,相当于提前透支未来现金流。它非常不可控,并且容易雷暴。然而,许多长期公寓租户在早期保持乐观态度,认为自己可以变得幸运,但结果是,大多数企业最终都会失败。”

还有一些聪明的长期租赁公寓品牌,可以让房东一起工作。房屋装修的费用将由房东支付,公寓将开始运营。双方将根据商定的收入比例进行合作。因为在实际运营过程中,仍然存在租金需求、续租、租户投诉等问题,需要由长期租赁公寓运营商来处理。

如今,在长期租赁公寓市场中,最常见的做法是轮流或通过“服务费”和“管理费”间接提高租金。例如,蛋壳公寓和独立公寓都收取服务费。

在调查中,蛋壳公寓的工作人员表示,他们的主要住房来源位于住宅区,这是民用水电,比商业和住宅公寓便宜。本合同按统一规定每年签订一次,定金为一个月,并加收10%的综合服务费。有三种支付方式:一种是一个人收费,另一种是收取9%的服务费和1%的管理费。其次,你可以享受半年20%的服务费。第三是一次性支付一年的租金,9%的服务费有10%的折扣。无论采用何种支付方式,都需要支付1%的管理费。

许多租户表示:“服务费对他们来说是不可接受的,这显然是变相涨价。”

此外,长期公寓、甲醛房、健康问题、安全和隐私问题的持续负面消息,也给行业泼了冷水。

从行业角度来看,长期租赁公寓本身也是主要的房东,只是多了一个品牌名称。如果问题经常发生,也会挫伤租房社区的积极性。

2018年8月,万科在深圳龙华启动了一项城中村改造计划,引起了轩然大波。许多附近的房客说,城市里村庄里一个房间和一个大厅的月租金以前是1000元左右。万科宣布将加入城中村改造计划后,同一栋房子的租金升至1500元/月。另一个谣言说:“紫茹公寓和蛋壳公寓已经出价购买对方的房子,并提高了租金。”

2019年7月,有媒体报道称,万科的长期租赁公寓推进了“万村计划”,并自愿违约赔偿该市村庄所有者的损失。这标志着万科重建深圳龙华村的计划已经搁置。

总体而言,长期公寓中的中小品牌面临生存困难,行业面临关闭浪潮。然而,紫茹公寓、蛋壳公寓、万科浦玉等龙头企业也在相互竞争,抬高租金,让租户痛苦不堪。然而,他们也面临着盈利能力的问题,因此他们可以通过提高价格和锁定愿意支付高额租金的租户来保持业务正常运行。

据人工智能媒体信息发布的《2019年中国长期租赁公寓市场调查和消费者行为监测报告》,预计到2020年和2025年,中国住房租赁市场规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元。目前,90后租户的比例高达75%,大部分年轻人不得不选择租房。

对于来自其他城市的年轻人来说,公寓的舒适性、互联网的便利性和生活服务的丰富性是他们选择长期公寓的主要因素。特别是随着自由职业者数量的增加,越来越多的人选择在“自由”的公共空间工作,长期公寓市场潜力巨大。

自2018年以来,长期租赁公寓如雷贯耳,该行业已进入正式的下半年。未来,具有规模优势、品牌优势、高知名度和良好声誉的企业将生存下来,甚至发展壮大。然而,它也充满了不确定性,特别是越来越多的房地产开发商拥有自己的财产。他们自己建造长期公寓也是一种趋势。

随着人们生活水平的提高,租户对生活质量的要求会越来越高。只有精耕细作,不断提高经营水平,提供更好的服务,提高入住率,长期租赁公寓品牌才能立于不败之地。

虽然长期租赁公寓的品牌可以通过上市融资,但仍有必要重新为租户提供高质量的服务。

赢得用户的人就赢得了世界。

钛媒体作者[介绍:工业风云(公开号:叶洁风云)]

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